Condomínio logístico: o que é e por que ele se espalha às margens das rodovias

Quem trafega pelo Rodoanel, pela Dutra ou pela Ayrton Senna já se acostumou com a paisagem: galpões enormes, com fachadas iguais, dezenas de docas e pátios cheios de carretas. Muitos deles não pertencem a uma única empresa. São condomínios logísticos, empreendimentos em que várias empresas alugam módulos de armazenagem e dividem estrutura e custos. O modelo cresceu no Brasil nas últimas duas décadas, puxado pelo comércio eletrônico e pela busca por eficiência na distribuição.

O que é um condomínio logístico#

Um condomínio logístico é um conjunto de galpões, ou um grande galpão dividido em módulos, construído para locação a diferentes empresas. Cada locatário ocupa uma área privativa, geralmente medida em módulos de algumas centenas ou milhares de metros quadrados, e compartilha com os demais as áreas comuns e os serviços.

A infraestrutura comum costuma incluir:

• portaria e controle de acesso de veículos e pessoas;
• segurança com vigilância, câmeras e rondas;
• pátio de manobra e estacionamento para carretas e veículos de funcionários;
• docas com niveladores para carga e descarga;
• sistema de combate a incêndio projetado para o conjunto;
• refeitório, vestiários e áreas de apoio em alguns empreendimentos;
• manutenção predial e limpeza das áreas comuns.

Os custos dessas estruturas são divididos entre os condôminos, na forma de taxa de condomínio, somada ao aluguel.

Por que o modelo se espalha às margens das rodovias#

A localização é o principal ativo de um condomínio logístico. O objetivo é permitir que caminhões entrem e saiam rapidamente das rodovias, sem atravessar áreas urbanas congestionadas, e alcancem grandes mercados consumidores em poucas horas.

Alguns fatores explicam a preferência pelas margens das estradas:

• acesso rápido a eixos como o Rodoanel, que distribui o tráfego entre as rodovias que chegam à capital;
• terrenos grandes e planos, mais baratos que dentro das cidades;
• zoneamento compatível, já que muitas prefeituras direcionam atividades logísticas para áreas próximas às rodovias;
• proximidade do consumidor, especialmente importante para prazos curtos de entrega;
• mão de obra disponível nas cidades vizinhas.

O Alto Tietê reúne vários desses fatores. Cidades como Arujá, Itaquaquecetuba, Suzano e Mogi das Cruzes estão próximas do Rodoanel, da Dutra, da Ayrton Senna e das ligações com o Porto de Santos, o que atrai empreendimentos voltados à distribuição na Grande São Paulo e no Vale do Paraíba.

Vantagens para quem aluga#

Para empresas de pequeno e médio porte, o condomínio logístico dá acesso a uma estrutura que seria cara de construir sozinha. Entre os benefícios mais citados:

• flexibilidade: é possível começar com um módulo e ampliar para módulos vizinhos conforme a operação cresce;
• custos diluídos de segurança, portaria e manutenção;
• padrão técnico, com piso de alta resistência, pé-direito elevado e docas adequadas;
• rapidez para começar a operar, já que o galpão está pronto;
• licenças e documentação do conjunto geralmente organizadas pelo empreendedor.

O que avaliar antes de alugar um módulo#

Nem todo condomínio atende qualquer operação. Antes de assinar o contrato, vale verificar:

• localização e acessos: distância até a rodovia, condições das vias de acesso e restrições de circulação de caminhões no município;
• especificações do galpão: pé-direito livre, capacidade de carga do piso, número de docas por módulo e altura das portas;
• pátio: espaço para manobra de carretas e para fila de espera em horários de pico;
• documentação: auto de vistoria do Corpo de Bombeiros, alvará de funcionamento e adequação do zoneamento à atividade pretendida;
• custos totais: aluguel, condomínio, IPTU, seguro e eventuais taxas de serviços extras;
• regras internas: horários de funcionamento, limites de uso das áreas comuns e normas para armazenamento de produtos específicos;
• transporte para funcionários: linhas de ônibus que atendem o local e horários compatíveis com os turnos.

O impacto nas cidades#

Os condomínios logísticos geram empregos, arrecadação e movimento econômico, mas também aumentam o tráfego de caminhões nas vias de acesso. Por isso, a instalação desses empreendimentos costuma exigir contrapartidas viárias, como faixas de aceleração, rotatórias e alargamento de estradas. O planejamento conjunto entre empreendedores e prefeituras define se a chegada de um novo galpão será um ganho ou um problema para a vizinhança.

Tira-dúvidas#